Eksempelrapport · oppdiktet sak
En ferdig Objektsjekk, på en oppdiktet bolig.
Boligen og tallene er oppdiktet. Funnene er typiske for felt fra 2000-tallet på Orihuela Costa: annonsert areal som ikke stemmer med registeret, feil boligtype og parkering som ikke følger boligen. Dette er et utdrag av rapporten.
Anbefaling: forhandle. Ikke by over 210 000 euro.
Boligen ligger i et etablert felt med lave felleskostnader, og planløsningen med soverom og bad på bakkeplan passer målgruppen godt. Men prisforlangendet er satt ut fra 83 kvadratmeter, og bare 71,40 er registrert. Regnet på registrert areal koster boligen 3 501 euro per kvadratmeter — mer enn alle de sammenlignbare boligene.
Selger har allerede satt prisen ned én gang, fra 259 950. Det tyder på vilje til å forhandle.
Realistisk verdiintervall 200 000–210 000 € · Anbefalt åpningsbud 198 000 €
Del 01 — Registro de la Propiedad
Registerutskrift · eksempel
Annonsen sier enebolig med garasje. Registeret sier rekkehus, og parkeringen tilhører ikke eiendommen. 11,6 av de annonserte kvadratmeterne er et innglasset uterom uten byggetillatelse.
| Beliggenhet | Playa Flamenca, Orihuela Costa |
| Registrert som | vivienda adosada |
| Registrert areal | 71,40 m² |
| Annonsert areal | 83 m² |
| Parkering | ikke egen enhet |
| Heftelser | hipoteca · 2008 |
Del 02 — Pris mot marked
Sammenlignbare boliger i området
Boliger med tre soverom, sammenlignbare i størrelse og type. Alle tall er prisforlangende, ikke oppnådd pris.
| Bolig | Type | Areal | Pris | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Objektet | Annonsert som enebolig, 2001 | 83 m²reg. 71,40 | 249 950 | 3 011reg. 3 501 |
| Bolig A | Rekkehus, nyere standard | 86 m² | 279 000 | 3 244 |
| Bolig B | Tomannsbolig, garasje | 100 m² | 284 950 | 2 850 |
| Bolig C | Tomannsbolig, garasje | 79 m² | 220 000 | 2 785 |
| Bolig D | Tomannsbolig | 79 m² | 200 000 | 2 532 |
| Bolig E | Triplex | 85 m² | 200 000 | 2 353 |
Kvadratmeterprisen for tilsvarende små hus med tre soverom ligger mellom 2 350 og 3 250 euro. Trekker vi ut rekkehuset med nyere standard, ligger medianen rundt 2 650 euro. På registrert areal, 71,40 kvadratmeter, gir det om lag 189 000.
Et påslag for egen hage og renoverte bad er rimelig og gir 200 000–210 000. Uterommet uten tillatelse og parkeringen regnes ikke med: det første kan måtte rives, det andre tilhører ikke boligen.
Del 03 — Må avklares før reservasjon
- Uterommet De 11,6 kvadratmeterne uten byggetillatelse må legaliseres eller fjernes. Be selger dokumentere om legalisering er mulig og hva den koster. Uregistrerte påbygg kan hindre både lån og forsikring.
- Parkeringen Plassen disponeres av fellesskapet og kan omfordeles på et årsmøte. Be om vedtektene og referatet som viser hvem som har bruksrett i dag.
- Bildene Annonsen er merket «redigert med KI». Faktisk stand må bekreftes på fysisk visning, ikke på skjerm.
Orienteringen nord og øst betyr lite direkte sol på hovedterrassen om vinteren. For en vinterbolig er det den viktigste praktiske innvendingen mot objektet.
Del 04 — Kostnader
Ut av lomma ved kjøp
| Kjøpesum | 249 950 € |
| ITP, overdragelsesavgift 9 % | 22 496 € |
| Notar, registrering, advokat, NIE, bank | ca. 5 400 € |
| Sum | ca. 277 850 € |
Om lag 3 250 000 kroner. Ved kjøp til 210 000 synker ITP med om lag 3 600 euro.
ITP 9 % · Ley 13/1997 art. 13, endret ved Ley 5/2025, gjeldende fra 1. juni 2026.
Hvert år etterpå
| IBI, kommunal eiendomsskatt | 400–550 € |
| Felleskostnader | 336 € |
| Renovasjon | 100–150 € |
| Skatt som ikke-resident | 150–350 € |
| Forsikring | 250–400 € |
| Strøm og vann | 1 000–1 800 € |
| Vedlikehold, avsetning | 1 000 € |
| Sum | 3 300–4 600 € |
Energiklasse E betyr dyr oppvarming om vinteren. IBI er anslag; faktisk beløp står på selgers kvittering.
Objektsjekk · 2 990 kr
Vurderer du en konkret bolig? Send meg lenken.
Du får en rapport som denne innen to virkedager. Finner jeg ingenting du ikke allerede visste, får du pengene tilbake.
Send inn en bolig